Kurzantwort: Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Abwasserleitungen zuständig. Hat der Mieter die Verstopfung selbst verursacht, muss er die Kosten tragen. Bei Streit gilt das Verursacherprinzip - und im Zweifel entscheidet ein Gericht.
Grundregel: Vermieter ist für die Leitungen zuständig
Die Abwasserleitungen eines Mietobjekts sind Bestandteil des Gebäudes und damit Eigentum des Vermieters. Er ist nach dem deutschen Mietrecht verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass er für die Reinigung und Instandhaltung der Abwasserleitungen aufkommen muss - sofern die Verstopfung nicht vom Mieter verursacht wurde.
Wann zahlt der Mieter?
Wenn der Mieter nachweislich die Verstopfung verursacht hat, ist er zur Kostentragung verpflichtet. Klassische Fälle:
- Feuchttücher, Hygieneartikel oder Wattestäbchen wurden in die Toilette gespült
- Speisereste oder Fett wurden dauerhaft in den Küchenabfluss gegossen
- Haare haben sich über längere Zeit im Abfluss gesammelt und wurden nicht entfernt
- Fremdkörper wie Spielzeug oder Waschlappen sind in die Leitung gelangt
Wichtig: Der Vermieter muss die Verursachung durch den Mieter im Streitfall beweisen können. Das ist in der Praxis oft schwierig.
Verursacherprinzip in der Praxis
In Mehrfamilienhäusern in Bremen ist die Lage häufig unklar. Eine Verstopfung in der Grundleitung kann durch mehrere Mieter entstanden sein. Hier greift das Verursacherprinzip nur bedingt, weil sich die Schuld nicht eindeutig einer Person zuordnen lässt. In solchen Fällen trägt in der Regel der Vermieter die Kosten.
Was steht im Mietvertrag?
Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die die Reinigungskosten pauschal auf den Mieter übertragen. Solche Klauseln sind jedoch nicht immer wirksam. Die Rechtsprechung in Deutschland hat mehrfach entschieden, dass pauschale Kostenwälzungen auf den Mieter unwirksam sein können, wenn sie zu einer unangemessenen Benachteiligung führen.
Im Zweifel empfiehlt sich in Bremen eine Beratung beim Mieterverein Bremen, der rechtliche Einschätzungen zu konkreten Vertragsklauseln geben kann.
Notfall: Wer zahlt den Notdienst?
Bei einer plötzlichen Verstopfung, die nicht auf Fehlverhalten zurückzuführen ist, und bei Gefahr eines Wasserschadens darf der Mieter in dringenden Fällen ohne vorherige Genehmigung des Vermieters einen Notdienst rufen. Die Kosten kann er anschließend beim Vermieter geltend machen.
Hat er die Verstopfung selbst verursacht, bleiben die Kosten bei ihm.
Empfehlung: Dokumentation
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten Verstopfungen und Rohrreinigungen dokumentieren. Fotos, Rechnungen und schriftliche Kommunikation helfen im Streitfall, die Situation klar zu belegen. Ein professioneller Befundbericht des Klempners, der den Zustand der Leitung beschreibt, ist dabei besonders wertvoll.
Regelmäßige Wartung durch den Vermieter
Verantwortungsvolle Vermieter lassen Grundleitungen regelmäßig reinigen, um Verstopfungen von vorneherein zu vermeiden. Diese Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist und die Reinigung tatsächlich regelmäßig stattfindet.